by Venitul necesar pentru un credit ipotecar depinde în primul rând de suma împrumutată, perioada de rambursare, dobândă și obligațiile financiare pe care le ai deja. Două persoane cu același salariu pot primi sume diferite dacă una are alte credite, carduri de credit sau persoane în întreținere.
Un indicator important folosit de bănci este gradul de îndatorare. Acesta arată cât din venitul lunar eligibil este folosit pentru plata ratelor. În România există limite stabilite pentru gradul de îndatorare, însă banca analizează și dacă venitul este stabil, ce tip de contract de muncă ai, istoricul de creditare și cât de ușor poți susține rata pe termen lung.
Cum se calculează gradul de îndatorare pentru un credit ipotecar
Gradul de îndatorare se calculează prin raportarea obligațiilor lunare de plată la venitul net eligibil. Cu alte cuvinte, banca verifică ce parte din banii pe care îi încasezi lunar ar urma să fie destinată ratelor.
Calculul de bază este simplu. Dacă ai un venit net eligibil de 7.000 de lei și totalul ratelor lunare ajunge la 2.800 de lei, gradul de îndatorare este de 40%.
În practică, situația poate fi mai complexă deoarece banca ia în calcul atât rata viitorului credit ipotecar, cât și anumite obligații existente. Pot conta:
- ratele pentru creditele de nevoi personale
- ratele pentru alte credite ipotecare
- obligațiile aferente cardurilor de credit
- descoperitul de cont
- contractele de leasing și alte finanțări eligibile
- unele obligații financiare recurente luate în calcul conform regulilor băncii
Pentru creditele în lei, limita generală a gradului maxim de îndatorare este, în mod obișnuit, de 40% din venitul net eligibil. Pentru anumite credite ipotecare destinate achiziției primei locuințe, limita poate ajunge la 45%, dacă sunt îndeplinite condițiile aplicabile. Băncile pot utiliza și limite interne mai prudente în procesul de analiză.
Asta înseamnă că un venit de 6.000 de lei nu permite automat o rată de 2.400 de lei. Dacă solicitantul plătește deja o rată de 700 de lei, spațiul disponibil pentru noul credit scade considerabil.
Contează și modul în care banca stabilește venitul eligibil. Salariul este cel mai simplu exemplu, dar pot fi acceptate, în anumite condiții, venituri din activități independente, chirii, dividende, pensii sau alte surse recurente.
Ce venit trebuie să ai în funcție de rata creditului
O metodă simplă pentru a estima venitul necesar pornește de la rata lunară. Dacă folosim orientativ un grad de îndatorare de 40%, venitul net trebuie să fie de aproximativ 2,5 ori mai mare decât totalul ratelor.
Pentru o persoană fără alte credite, exemplele orientative arată astfel:
- rată de 1.500 lei pe lună pentru un venit de cel puțin 3.750 lei
- rată de 2.000 lei pentru un venit de cel puțin 5.000 lei
- rată de 2.500 lei pentru un venit de cel puțin 6.250 lei
- rată de 3.000 lei pentru un venit de cel puțin 7.500 lei
- rată de 3.500 lei pentru un venit de cel puțin 8.750 lei
- rată de 4.000 lei pentru un venit de cel puțin 10.000 lei
Aceste valori reprezintă estimări matematice, nu venituri care garantează aprobarea creditului. Analiza finală depinde de condițiile băncii, caracteristicile împrumutului și situația financiară a solicitantului.
Perioada creditului influențează puternic rata și, implicit, venitul necesar. La aceeași sumă împrumutată, un credit pe 30 de ani are de regulă o rată lunară mai mică decât unul pe 20 de ani. În schimb, perioada mai lungă poate duce la un cost total mai mare al finanțării.
Dobânda are un efect la fel de important. O diferență aparent mică de dobândă poate modifica rata cu câteva sute de lei pentru un credit mare. Din acest motiv, calculul venitului necesar trebuie făcut folosind o rată cât mai apropiată de oferta reală analizată.
Mai trebuie luată în calcul și posibilitatea modificării ratei. Pentru un credit cu dobândă variabilă, rata poate crește sau scădea în timp. Chiar și în cazul unei dobânzi fixe în primii ani, condițiile se pot schimba după terminarea perioadei de dobândă fixă.
Ce venituri acceptă banca și ce poate reduce suma obținută
Salariul obținut printr-un contract individual de muncă este una dintre cele mai ușor de analizat surse de venit. Banca urmărește de regulă vechimea în muncă, continuitatea veniturilor și situația actuală a contractului.
Veniturile variabile necesită o analiză suplimentară. Bonusurile, comisioanele și alte componente fluctuante pot fi calculate ca medie pe o anumită perioadă și pot fi acceptate integral sau parțial, în funcție de politica băncii.
Pentru persoanele care obțin venituri din PFA, profesii liberale, chirii sau dividende, analiza poate include documente suplimentare și istoricul veniturilor. Banca urmărește în special caracterul repetitiv și sustenabil al acestora.
Un alt element important este existența cardurilor de credit și a descoperitului de cont. Chiar dacă limita disponibilă nu este folosită integral, banca poate lua în calcul o obligație lunară aferentă acesteia. Închiderea unei limite de credit pe care nu o mai folosești poate îmbunătăți capacitatea de împrumut, dacă banca confirmă că obligația respectivă era inclusă în calcul.
Veniturile unui codebitor pot ajuta la obținerea unei sume mai mari. În această situație, banca analizează veniturile și obligațiile persoanelor incluse în credit, conform propriilor criterii de eligibilitate.
Cum estimezi realist creditul pe care ți-l poți permite
Suma maximă oferită de bancă și suma pe care o poți plăti confortabil sunt două lucruri diferite. Un credit ipotecar poate avea o perioadă de 20, 25 sau 30 de ani, iar bugetul familiei se poate modifica mult în acest interval.
O abordare prudentă este să calculezi mai întâi cât rămâne din venit după plata ratei și a cheltuielilor lunare normale. Include utilitățile, mâncarea, transportul, asigurările, cheltuielile cu locuința, economiile și costurile neprevăzute.
De exemplu, dacă familia câștigă 10.000 de lei net și ar putea obține teoretic o finanțare care generează rate totale apropiate de 4.000 de lei, asta nu înseamnă că trebuie folosită întreaga capacitate de îndatorare. O rată mai mică poate lăsa suficient spațiu pentru economii și pentru perioade în care apar cheltuieli suplimentare.
Înainte de depunerea cererii pentru un credit ipotecar, merită să verifici câteva elemente concrete:
- venitul net eligibil al tuturor solicitanților
- ratele și limitele de credit existente
- avansul disponibil
- rata estimată pentru suma dorită
- perioada de rambursare
- tipul și nivelul dobânzii
- costurile inițiale asociate cumpărării locuinței
- suma care rămâne lunar după plata tuturor obligațiilor
Un venit mai mare ajută la obținerea unui credit ipotecar, dar raportul dintre venit, rată și celelalte obligații financiare este cel care contează cel mai mult. Gradul de îndatorare oferă o primă estimare a eligibilității, iar un buget calculat realist arată cât îți permiți să plătești confortabil.
Creditul potrivit este cel în care rata poate fi susținută fără să consume excesiv bugetul lunar. Cu un avans bine pregătit, datorii existente ținute sub control și o rată adaptată veniturilor, poți aborda achiziția unei locuințe cu mai multă siguranță financiară pe termen lung.
